徐州城市更新专项规划（2026-2030）全解：67 大片区 + 340 平...

徐州城市更新专项规划（2026-2030）全解：67 大片区 + 340 平方公里，未来 5 年这样改


2026 年 4 月，《徐州市城市更新专项规划（2026-2030 年）》正式获批，徐州成为江苏首个获批城市更新专项规划的地级市。这份规划覆盖全域、聚焦 “留改拆”，直接关系到未来 5 年主城区改造、拆迁、配套升级，和每个徐州人的房子、生活都息息相关。下面用大白话 + 干货，把核心内容讲透。
一、规划总纲：覆盖多大？改哪里？
1. 覆盖范围与规模
总面积：340.72 平方公里，接近半个主城区范围。
覆盖区域：鼓楼、云龙、泉山、铜山、贾汪、经开区全域，无死角。
片区总数：67 个更新片区，各区数量明确：
鼓楼区：16 个
泉山区：15 个
云龙区：9 个
铜山区：11 个
贾汪区：7 个
经开区：9 个




2. 核心原则：不搞大拆大建，“留改拆” 并举
总原则：留改拆并举，以保留保护为主，拒绝一刀切大拆大建。
重点对象：两旧一村（旧区、旧住房、城中村）。
实操标准：
危房：该拆就拆，重建安置；
老小区：能改就改，补电梯、车位、管网；
历史建筑：修旧如旧，活化利用；
城中村：分三类 —— 核心区拆除重建、近园区功能置换、文脉区拆整结合。

3. 四大核心目标
更安全：消除危房、消防隐患，完善防灾体系；
更宜居：补齐停车、电梯、学校、医院，打造 15 分钟生活圈；
更活力：盘活老厂房、旧商圈，发展新业态；
更魅力：保护汉文化文脉，融合山水资源。

4. 总体空间结构：两带三廊，一核多片
两带：古黄河生态文化带、京杭大运河活力带；
三廊：云龙湖 - 云龙山 - 户部山文脉廊、九里山生态廊、大龙湖 - 潘塘宜居廊；
一核：彭城广场 - 户部山城市核心；
多片：67 个更新片区差异化推进。





二、67 大片区五大类型，你的片区属于哪类？
规划把 67 个片区分成5 大类，每类改造重点完全不同，直接决定你家是 “微改”“整改” 还是 “拆迁”。


1. 人居品质改善类（27 个，最多）
关键词：老小区、危房、城中村、补配套
改造内容：
老旧小区：外墙翻新、屋面防水、管网改造、加装电梯、新增车位；
危房 / 老旧住房：加固或拆除重建；
城中村：环境整治、安置保障、配套补齐；
配套：菜市场、社区食堂、养老服务站、口袋公园。
典型片区：鼓楼下淀片区、云龙黄山垅片区、泉山西苑片区。



2. 产业提质升级类（17 个）
关键词：老厂房、旧工业区、盘活低效用地、产城融合
改造内容：
盘活老厂房：改造为文创园、科创孵化器、直播基地；
低效工业区：淘汰落后产能，引入智能制造、总部经济；
产城融合：配套人才公寓、商业、公园，实现 “工作 + 生活” 一体化。
典型片区：鼓楼圣戈班片区、经开区金山桥片区、铜山高新区北片区。


3. 功能活力提升类（11 个）
关键词：补短板、便民商业、邻里中心、15 分钟生活圈
改造内容：
补建邻里中心：集成超市、餐饮、快递、维修、政务服务；
便民商业升级：改造老旧菜市场、打造社区商业街区；
公共服务：新增社区医院、幼儿园、文化活动站；
交通优化：打通断头路、新增微循环道路、完善慢行系统。
典型片区：云龙大龙湖片区、泉山淮海国际陆港片区、贾汪潘安湖片区。


4. 历史文化传承类（3 个）
关键词：汉文化、古遗址、历史街区、活化利用
改造内容：
核心保护区：严格保护，禁止大拆；
历史街区：彭城七里、回龙窝、户部山，修旧如旧，引入非遗、文创、特色餐饮；
文保建筑：龟山汉墓、徐州博物馆周边环境整治，提升文旅体验；
风貌管控：新建建筑高度、风格必须契合汉风。
典型片区：彭城 - 狮子山片区、户部山 - 回龙窝片区、窑湾古镇片区。



5. 特色魅力提升类（9 个）
关键词：山水融合、生态休闲、城市名片
改造内容：
云龙湖周边：环湖生态修复、慢行系统完善、灯光夜景升级；
古黄河两岸：生态廊道建设、湿地公园打造、滨水商业植入；
山体公园：云龙山、九里山、拖龙山植被修复、登山步道建设；
城市界面：主干道沿街立面整治、城市家具更新、夜景亮化。
典型片区：云龙湖片区、古黄河生态带片区、九里山片区。






三、六大重点行动，未来 5 年主要干这些事
1. 老旧小区更新行动（民生头号工程）
覆盖：2000 年前建成的老旧小区应改尽改，优先改造无电梯、无车位、管网老化小区；
内容：基础类（防水、管网、外墙）+ 完善类（电梯、车位、充电桩）+ 提升类（社区食堂、养老、文化）；
目标：到 2030 年，主城区老旧小区改造覆盖率 100%，加装电梯基本实现 “愿装尽装”。

2. 城中村改造行动（拆改结合，保障安置）
分类施策：
核心区城中村（彭城广场、云龙湖周边）：拆除重建，建设高品质住宅 + 配套商业；
近郊城中村（三环附近）：综合整治，环境提升 + 安置保障 + 产业导入；
文脉 / 生态敏感区：拆整结合，保留肌理 + 局部更新 + 活化利用。
安置原则：就地就近安置为主，异地安置为辅，保障村民利益。

3. 产业空间盘活行动（老厂房变新动能）
重点：鼓楼北站、圣戈班、下淀老工业区，经开区金山桥老旧厂区，铜山三堡低效工业区；
模式：文创 + 科创 + 商业，比如老厂房改文创园、旧仓库改直播基地、闲置厂区改智能制造产业园；
政策：税收减免、补贴支持、简化审批，鼓励企业自主更新。

4. 历史文化活化行动（汉风文脉活起来）
三大核心：彭城七里、户部山 - 回龙窝、狮子山 - 汉文化景区；
彭城七里：打造 “汉风第一街”，非遗展演、汉服体验、特色美食、文创市集；
回龙窝：小众文艺打卡地，文创小店、咖啡馆、古风民宿；
汉文化景区：提升金缕玉衣等文物展示，开发汉文化沉浸式体验项目。

5. 生态品质提升行动（山水城文相融）
云龙湖：环湖生态修复、13.14 公里慢行系统、智慧灯光秀升级；
古黄河：两岸生态廊道贯通、湿地公园建设、滨水空间开放；
山体：云龙山、九里山、拖龙山植被修复、登山步道连接、山体公园开放；
目标：到 2030 年，城市建成区绿地率 43% 以上，人均公园绿地 15 平方米以上。

6. 公共服务补短板行动（15 分钟生活圈全覆盖）
教育：新增 / 改扩建50 所中小学、80 所幼儿园，解决学位紧张；
医疗：新建3 所三甲医院分院、10 所社区医院，提升基层医疗能力；
养老：每个街道至少 1 处综合养老服务中心，社区日间照料设施全覆盖；
商业：每个片区至少 1 个邻里中心 / 便民商业综合体，满足日常需求。


四、各区重点片区清单（直接对照，看你家在不在）
鼓楼区（16 个）
圣戈班片区、徐州北站片区、琵琶片区、新台子片区、万寨港片区、黄楼片区、大孤山北片区、环城片区、三河尖片区、大孤山南片区、殷庄片区、马场片区、拾屯片区、下淀片区、中心区西北片区、九里山北片区。


云龙区（9 个）
彭城片区、子房片区、狮子山片区、黄山垅南片区、黄山垅北片区、城东大道北片区、淮海文博园片区、大龙湖片区、潘塘片区。


泉山区（15 个，含港务区）
淮海国际陆港片区、西苑片区、湖滨片区、金山片区、翟山片区、段庄片区、和平片区、奎山片区、王陵片区、永安片区、火花片区、桃园片区、庞庄片区、柳新片区、马坡片区。

铜山区（11 个，含高新区）
铜山主城片区、高新区北片区、高新区南片区、汉王片区、棠张片区、三堡片区、张集片区、房村片区、伊庄片区、利国片区、柳泉片区。

贾汪区（7 个）
老矿片区、潘安湖片区、大吴片区、青山泉片区、江庄片区、汴塘片区、塔山片区。

经开区（9 个）
大庙侯集片区、金山桥片区、东环片区、大黄山片区、徐庄片区、紫庄片区、汴塘片区、贾汪工业园片区、徐州工业园片区。




五、对房价 / 拆迁 / 生活的实际影响（本地人最关心的）

1. 房价影响：核心区稳中有升，近郊分化
核心区（云龙、鼓楼、泉山主城）：老旧小区改造 + 配套升级 + 文脉加持，房价支撑强，稳中有升；
近郊（铜山、贾汪、经开区）：产业盘活 + 人居改善，利好区域升值，但分化明显 —— 优质片区涨、偏远片区稳；
拆迁房：核心区拆迁货币补偿 + 就近安置，补偿标准较高；近郊拆迁以安置为主，货币补偿适中。


2. 拆迁节奏：2026 试点，2027-2029 高峰，2030 收尾
2026 年：试点启动，优先核心区危房、重点工程涉及城中村；
2027-2029 年：全面推进，67 大片区集中改造，城中村拆迁高峰；
2030 年：收尾提升，扫尾改造、配套完善、生态提升，全面达成目标。



3. 生活变化：5 年后，徐州大变样
居住：老小区有电梯、有车位、环境好，城中村变新社区；
出行：断头路打通、地铁加密、慢行系统完善，堵车减少；
配套：出门 15 分钟有学校、医院、菜市场、公园，生活便利；
环境：云龙湖更美、古黄河更清、山体更绿，汉风特色更浓。
六、总结：规划不是空话，和你息息相关
这份 2026-2030 城市更新规划，是徐州未来 5 年的城建总纲领，核心是 “不搞大拆大建，聚焦民生改善，盘活存量空间，传承汉风文脉”。


对普通人来说：
老小区居民：有望加装电梯、翻新房屋、新增车位；
城中村村民：要么拆迁安置，要么环境升级；
买房人：核心区更保值，近郊选对片区有升值空间；
上班族：老厂房变文创园 / 科创园，就业机会更多。




徐州市城市更新专项规划（2026-2030）
一页速查表：片区 — 改造类型 — 关键年份
改造类型简写：
①人居改善 ②产业升级 ③功能活力 ④历史文化 ⑤生态魅力
时间节点：2026 试点｜2027-2029 集中实施｜2030 收官完善


一、鼓楼区（16 个片区）


二、云龙区（9 个片区）

三、泉山区（15 个片区）


四、铜山区（11 个片区）

五、贾汪区（7 个片区）

六、经开区（9 个片区）


快速看懂使用说明
先找所在行政区，再搜自己小区 / 片区名字；

看改造类型：知道是老小区翻新、厂房改造、文旅保护还是生态整治；

看关键年份：

标「2026 试点」：今年就有动作，优先拆迁 / 改造；

2027-2029：集中改造高峰期，大概率拆迁、修路、补配套；

2028-2030：偏后期完善，以老旧小区微改、环境提升为主，大拆大建概率低。